הדיירים הם מרכז קבלת ההחלטות, וכל שלב בתהליך מתקדם רק בהתאם לצרכים ולרצונות שלהם.
כל מידע, מסמך והתקדמות מוצגים באופן ברור ונגיש, כך שבעלי הזכויות יודעים בדיוק מה קורה בכל רגע.
ליווי מקצועי שאינו מייצג יזם או אינטרס אחר, ופועל אך ורק לטובת בעלי הנכס ולשמירה על זכויותיהם.
אנו מבצעים בדיקה ראשונית של החלופות התכנוניות בהתאם לתוכניות מנהל התכנון, יוצרים קשר עם הגורמים הרלוונטיים בעירייה ומציגים לבעלי הזכויות תמונת מצב ברורה ואמיתית. במקביל, אנו פועלים לרתימת הבעלים וקידום הסכמה רחבה לצאת לדרך.
אנו מסייעים לבעלי הזכויות בהקמת נציגות מוסמכת וחוקית, מגדירים סמכויות, ומלווים את הנציגות לאורך כל הדרך – כך שהיא מייצגת את כלל הבעלים ופועלת מתוך ידע וביטחון.
אנו מנהלים תהליכים שקופים ומקצועיים לבחירת אנשי המקצוע המלווים את בעלי הזכויות – עורכי דין, שמאים, מפקחים ויועצים נוספים – וכן את היזם שיבצע את הפרויקט.
הבחירה מתבצעת באמצעות מכרזים מסודרים, השוואת הצעות וניהול משא ומתן קפדני, מתוך מטרה אחת: התמורה המיטבית לבעלי הזכויות.
אנו מלווים את בעלי הזכויות בשלב החוזי, מנהלים כנסי דיירים, פגישות אישיות והסברה מלאה – כללית ואינדיבידואלית.
הכל נעשה בקצב נכון, עם טיפול ברגישויות מיוחדות כגון חוק הקשיש ודיירים סרבנים.
אנו מלווים את התהליך מול הגורמים המממנים, מסייעים בהחתמה על ההסכם המשולש, דואגים לערבויות ולבטוחות, ומלווים את הדיירים בתקופת הפינוי – משכירות חלופית ועד קבלת דמי השכירות מהיזם.
גם בתקופת הבנייה וגם לקראת האכלוס, אנו ממשיכים ללוות את בעלי הזכויות – עד קבלת הדירות החדשות, החזרה לבניין וסיום הפרויקט בצורה מסודרת וברורה.
אורבן אפ היא מנהלת התחדשות עירונית הפועלת מטעם בעלי הזכויות – ומעמידה אותם במרכז התהליך.
אנחנו גוף ניהולי עצמאי, ניטרלי ושקוף, שמלווה בעלי דירות לאורך כל הדרך:
מהשלב הראשון של ארגון והתגבשות בעלי הזכויות, דרך בחירת היזם ואנשי המקצוע, ועד לאכלוס הבניין החדש.
תפקידנו הוא לחבר בין כל הגורמים המעורבים בפרויקט – בעלי הזכויות, יזמים, מתכננים, עורכי דין והרשויות המקומיות – ולוודא שהתהליך מתנהל בצורה מסודרת, הוגנת וברורה, עם ודאות, שליטה ושקט לבעלי הדירות.
מאחורי אורבן אפ עומדת עדי וינשטיין, בעלת ניסיון רב בהתחדשות עירונית, תכנון עירוני וליווי חברתי־קהילתי. הגישה שמובילה את עבודתנו מבוססת על הקשבה, אמון ושקיפות מלאה – מתוך הבנה שפרויקט מוצלח אינו מתחיל רק בזכויות בנייה, אלא באנשים שחיים במקום.
בזכות השילוב בין ראייה תכנונית רחבה לניהול אנושי ומדויק, בעלי הזכויות מקבלים ליווי אישי, בחירה מושכלת ביזם המתאים ביותר עבורם, ותהליך שמתרגם חזון לבניין מחודש – ושכונה קיימת לקהילה מתחדשת, איכותית ונעימה.
אנחנו מלווים את בעלי הזכויות מתחילת הדרך ועד קבלת ההחלטות החשובות.
פנו אלינו לבדיקת התאמה ראשונית, ללא התחייבות.
תהליך שיפור ושדרוג שכונות קיימות באמצעות בנייה חדשה, תשתיות מתקדמות ושדרוג המרחב הציבורי.
קיימים מספר מסלולים- תמ״א 38 / הריסה ובנייה מגרשית נועדה לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ולעיתים להרחבה או הריסה ובנייה מחדש. כיום ישנן רשויות שמציעות חלופה תכנונית המתבססת על התמ״א 38.
רשויות מסוימות מציעות חלופה תכנונית במסגרת חלופת שקד. המעניקה זכויות בנייה עד כ 400%.
פינוי־בינוי עוסק במתחמים שלמים, כולל הריסה מלאה של מספר בניינים, תכנון מחדש של השכונה, מטלות ציבריות ושדרוג תשתיות.
היחס בין שטח הבנייה המותר לבין שטח המגרש. לדוגמה: 50% במגרש של דונם = 500 מ"ר בנייה.
אישור מהרשות המקומית המאפשר לבצע עבודות בנייה, בהתאם לתב"ע החלה על הקרקע.
החוק מאפשר כיום להתחיל תהליך גם ללא הסכמת 100% מהדיירים.
לאחר התיקון האחרון לחוק:
דייר סרבן הוא בעל דירה המסרב לחתום על הסכם פינוי־בינוי ללא סיבה סבירה.
סירוב סביר עשוי לנבוע מ:
במקרה של סירוב בלתי־סביר רשאי בית המשפט:
למנות עו״ד/רו״ח שיחתום במקומו ולהוציא צו פינוי.
כדי להבטיח את התחייבויות היזם ניתנות בטוחות כגון:
בנק המספק מימון לפרויקט ומנפיק לדיירים את הערבויות הנדרשות על פי חוק.
דירת התמורה היא הדירה החדשה שמקבל בעל הדירה מהיזם במקום דירתו הישנה. הדירה גדולה יותר בדרך כלל, בבניין חדש, עם מפרט מודרני וחניה/מחסן לפי הסכם.
דירת התמורה היא הדירה החדשה שמקבל בעל הדירה מהיזם במקום דירתו הישנה. הדירה גדולה יותר בדרך כלל, בבניין חדש, עם מפרט מודרני וחניה/מחסן לפי הסכם.
המדינה מעניקה הטבות מס כדי להפוך את הפרויקטים לכלכליים יותר:
דייר קשיש = אדם שגילו 70+ ביום החתימה הראשונה ומתגורר בדירה לפחות שנתיים.
היזם חייב להציע לקשיש אחת מהחלופות:
עורך הדין מייצג את הדיירים בלבד — ולא את היזם. הוא מוודא שמירה על זכויות הדיירים, מקסום התמורות, קבלת הבטוחות, ליווי משפטי מול הבנק המלווה ועד רישום הבית המשותף.
תשלום שהוועדה המקומית גובה בגין עליית ערך הקרקע שנוצרה כתוצאה מאישור תוכנית חדשה. בפינוי־בינוי שיעור ברירת המחדל הוא 25%.
כן. הכרזה ממשלתית נדרשת כדי לקבל הטבות מס. הכרזה ניתנת למתחם בן לפחות 24 יחידות קיימות, עם תכנון ראשוני למספר יחידות גבוה משמעותית.
תקן 21 הוא בדיקה שמאית-כלכלית שמטרתה לוודא שהפרויקט מאוזן בין כל הגורמים:
הליך שבו רשות ציבורית לוקחת קרקע פרטית לצורך שימוש ציבורי (כגון כביש, גן ציבורי). פיצוי נדרש רק אם הופקעו מעל 40% מהחלקה.
מסמך רשמי הכולל מידע על הזכויות בנכס: בעלים, משכנתאות, עיקולים, שטח ועוד.
בעלי הדירות הרשומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות/החכירה בדירות המקוריות.
ההתחדשות העירונית היא תהליך שבו בעלי דירות יכולים ליהנות מהזדמנויות לשדרוג המגורים, אך עליהם להיות מעורבים ולהתארגן בצורה נכונה כדי למקסם את זכויותיהם. לכל אחד
ארגוןהמנהלת היא הגורם שמחבר בין כל חלקי הפאזל – בעלי הזכויות, היזם, אנשי המקצוע והרשות המקומית.תפקידה לדאוג שכל אחד מהצדדים ידבר באותה שפה, שכל שלב
עדי וינשטיין מתכננת ערים ומארגנת מתחמי פינוי בינוי, מסבירה מדוע המארגן הוא שמחולל את כלל הפרויקט מהשלב הראשוני, עוד טרום התהוות הנציגות ועד למסירת הדירות.
בתהליכי התחדשות עירונית, לצד ההיבטים המשפטיים, הכלכליים וההנדסיים, יש מרכיב נוסף שהוא לא פחות חשוב: המרכיב האנושי. ייעוץ חברתי הוא זה שמבטיח שבעלי הזכויות יבינו
תהליך התחדשות עירונית הוא מהלך רחב שנועד לחדש בניינים ושכונות ותיקות, לשפר את איכות החיים וליצור סביבת מגורים בטוחה, מודרנית ונגישה יותר. לרוב מדובר בבניינים
נציגות דיירים היא אחד המרכיבים החשובים ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית. מדובר בקבוצה מצומצמת של בעלי זכויות שמייצגת את כלל הדיירים, מסייעת בארגון, מקדמת החלטות
